Nach dem Sie Ihr Traumhaus oder Traumgrundstück gefunden haben, oftmals unter Zuhilfenahme und der Beratung eines Immobilien-Gutachters der Ihnen den Marktwert-Verkehrswert ermittelt hat sind weitere Dinge vorher zu bedenken:
Der Grundstückskaufvertrag besiegelt den Weg zum Bauplatz oder eigenem Haus. Doch vorher sollten noch einige Punkte beachtet und geprüft werden. Denn sobald der Kaufvertrag vom Notar beurkundet ist, gibt es kein Zurück mehr.
Bevor ein Grundstück auf den neuen Eigentümer übergeht, muss ein Kaufvertrag geschlossen und notariell beurkundet werden. Der Bauherrenschutzbund e.V. (BSB) empfiehlt Käufern, vor Unterzeichnung des Vertrags bestimmte Punkte zu prüfen. Denn sobald der Notar den Grundstückskauf besiegelt hat, gibt es keine Widerrufsmöglichkeit mehr. Darauf weist der BSB in einer Pressemitteilung hin.
Grundstückskaufvertrag vor Unterzeichung prüfen
Bevor der Vertrag für den Grundstückskauf beim Beurkundungstermin vom Notar unterzeichnet wird, muss er mindestens zwei Wochen lang ausgehängt werden. Das schreibt das Beurkundungsgesetz vor. Es ist ein verbreiteter Irrtum, dass der Notar ein Interessenvertreter des Käufers ist - obwohl er meist von ihm bezahlt wird. Damit der Vertrag nicht einseitig zugunsten des Verkäufers ausfällt, sollten Käufer ihn ohne Zeitdruck genau prüfen, empfiehlt der BSB. Das kann zum Beispiel über einen Anwalt geschehen.
Als ersten Schritt nennt der BSB die Überprüfung der Personendaten von Käufer und Verkäufer. Dabei sollte auch klar werden, ob der Verkäufer gleichzeitig Grundstückseigentümer ist. Dazu muss der aktuelle Auszug aus dem Grundbuch vorliegen, dessen wichtigste Eckdaten wie Grundstücksgröße sowie Flur- und Flurstücksnummer in den Grundstückskaufvertrag gehören.
Sofern Sie im Vorfeld einen Immobiliengutachter für die Hausbewertung eingeschaltet haben wird der Gutachter dies unter Umständen bereits für Sie geklärt haben.
Auch der baurechtliche Zustand des Grundstücks sollte unter die Lupe genommen werden, empfiehlt der BSB, gegebenenfalls ist eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauordnungsamt zu richten wenn eine Bebauung erfolgen soll und kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt. Wenn das Grundstück nicht der angekündigten Größe entspricht, sollte ein finanzieller Ausgleich vereinbart werden.
Ein weiterer wichtiger Schritt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist die Untersuchung der Bodenbeschaffenheit. Der BSB empfiehlt, ein Boden- oder Baugrundgutachten erstellen zu lassen, um sich vor zusätzlichen Baukosten oder späteren Baumängeln zu schützen. In der Regel kann dies durch Spezialgutachter erfolgen.
Lastenfreier Erwerb
Der Notar muss außerdem einen lastenfreien Erwerb sichern. Das bedeutet, dass er dem Käufer gewährleistet, dass das zu erwerbende Baugrundstück frei von öffentlichen Lasten wie Grundsteuer oder Entgelte von Versorgern übergeben wird. Nur was nach Verkauf an Kosten aufläuft, ist vom Käufer zu bezahlen. Wichtig sind auch Angaben zu Wege- und Leitungsrechten von Nachbarn, zu etwaigen Grundschulden oder Hypotheken und den dazu gehörenden Gläubigern. Außerdem ist gegebenenfalls das Baulastenverzeichnis einzusehen, da der Notar dies in der Regel nicht macht.
Baulasten können sich genauso wie Wegerechte wertmindernd auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie auswirken wenn z.B. die Bebaubarkeit eingeschränkt wird.
Bei Vertragsabschluss sollten Verbraucher auch die Haftung des Verkäufers sichern. Er sollte die Gewähr dafür übernehmen, dass das Grundstück frei von Mängeln und Baulasten ist, die Wert und Nutzung mindern könnten (siehe hierzu die News : Juni 2009 und März 2009).
In der Regel werden in notariellen Verträgen gesetzliche Rechte des Käufers bei Grundstücksmängeln, wie Rücktritt oder Kaufpreisminderung zugunsten des Verkäufers, ausgeschlossen, was in einem bestimmten Maße auch zulässig ist. Deshalb muss zuvor alles sorgfältig geprüft werden. Nur bei arglistigem Verschweigen von Mängeln sind nachträgliche Beanstandungen möglich. Der BSB empfiehlt, ein befristetes Rücktrittsrecht zu vereinbaren, sofern sich ein Verdacht bestätigt.
Da der Kauf einer Immobilie i.d.R. die größte Anschaffung in Ihrem Leben darstellt, sollten Sie sorgfältig, ohne Zeitdruck prüfen. Eine Immobilienbewertung /Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter im Vorfeld ist daher gut angelegtes Geld und im Verhältnis zur Anschaffung günstig und bewahrt Sie unter Umständen vor einem Fehlkauf.
(Quelle Bauherrenschutzbund und eigene Recherchen)
