Einflussfaktoren bei der Vermarktung von Immobilien
Die Studienberichte zum "MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2011" + 2012
haben erneut im Jahr 2011 + 2012 repräsentativ Immobilienmakler zur Vermarktungssituation von Immobilien und deren Einflussfaktoren befragt:
Es bleiben verschiedene Erkenntnisse festzustellen:
1. Energieeffizienz als Vermarktungsfaktor
Die Energieeffizienz hat als Vermarktungsfaktor auf niedrigem Niveau und mit abnehmender Tendenz weiter an Bedeutung gewonnen. Die gute Energieeffizienz einer Immobilie wirkt sich jedoch kaum noch preissteigernd sowohl auf deren Kauf als auch Mietpreis aus. Das Fehlen dieser Eigenschaft führt hingegen zu deutlichen Preisabschlägen. Makler sprechen hier von Abschlägen von bis zu 20 %.
Daraus lässt sich ableiten, dass potentielle Käufer und Mieter den guten energetischen Zustand ihrer künftigen Immobilie inzwischen vielfach als Standard voraussetzen. Der Verkaufsfaktor Energieeffizienz beeinflusst aber nicht nur den erzielbaren Preis für ein Gebäude, sondern auch die Dauer und den Aufwand für dessen Vermarktung.
Generell gilt, dass das Interesse an Energieeffizienz zu nimmt, und ein vorhandener Sanierungsrückstau den Preis mindert.
Das grundsätzliche Interesse am energetischen Sanierungsstand einer Immobilie hat also wieder zugenommen. Das belegt auch die Angabe von drei Vierteln der Makler, dass sowohl Kauf- als auch Mietinteressenten 2012 bei Objektbesichtigungen häufiger als noch vor drei Jahren Fragen zur Energieeffizienz stellen. Das ohnehin niedrige Interesse am Energieausweis hat hingegen verglichen mit 2011 kaum zugenommen. Besteht allerdings auch nur der Anschein, dass bei einer Immobilie ein Sanierungsrückstau vorliegt, wirkt sich das nach Ansicht der Makler negativ auf die Vermarktung aus.
2. Investitionen in die Energieeffizienz
Die energetische (Teil-)Sanierung einer Immobilie wird als Maßnahme vor ihrer Vermarktung zumeist als lohnend bewertet. Das gilt sowohl für Kauf- als auch in einem etwas geringeren Maß für Mietimmobilien. Die Maßnahmen, zu denen die Makler raten, sind für Kauf- und Mietimmobilien fast identisch und konzentrieren sich insbesondere auf Wärmeschutz- und Dämmaßnahmen.
3. Energieausweis
Obwohl der Energieausweis bereits seit Juli 2008 verbindlich ist, hat er im realen Immobiliengeschäft noch immer nicht die Relevanz erlangt, die ihm der Gesetzgeber ursprünglich zugedacht hatte. Das gilt sowohl für Kauf- als auch in einem deutlich höheren Maß für Mietimmobilien. Nicht einmal die Hälfte der Käufer und nicht einmal ein Drittel der Mieter interessieren sich in der Praxis für diesen Ausweis.
4. Einfluss von Lagefaktoren
Die Faktoren der Mikro- und Makrolage einer Immobilie sind für deren Vermarktung bereits heute sehr wichtig und werden nach Einschätzung der Makler in Zukunft noch weiter an Bedeutung gewinnen. Insbesondere die Faktoren, welche die Mobilität und Flexibilität der Menschen beeinflussen, stehen hier an erster Stelle.
Kapitalanleger investieren häufig in Wohnungen und Häuser in zentraler oder zumindest zentrumsnaher Lage. Aber auch die privaten Käufer haben es gerne zentral: Vor allem ein Großteil der Singles, aber auch viele Rentner und Alleinerziehende zieht es eher ins Zentrum als an den Stadtrand. Lediglich Familien mit Kindern investieren auch gerne in Immobilien am Stadtrand beziehungsweise in ländlich gelegenen Regionen - zumindest wenn die nächste Stadt gut zu erreichen ist.
5. Vermarktung von Problemimmobilien
Im MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2012 wurden die Makler befragt, aus welchen Gründen sie die Vermarktung einer Immobilie als problematisch bewerten. Was die Umgebungsfaktoren angeht, führen nach Ansicht der Immobilienprofis vor allem Lärm und Geruchsbelästigung zu Schwierigkeiten bei der Vermarktung. K.o.-Kriterien bei der Ausstattung sind das Fehlen von Balkon, Terrasse oder Veranda, sowie das Heizen mit Einzelöfen und hohe Heizkosten.
Grundsätzlich stellen die Makler den Immobilienkäufern im MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2012 ein gutes Zeugnis aus: Sie schätzten sie als gut informiert ein und glauben, dass sie nicht um jeden Preis eine Immobilie kaufen. Das Überschätzen der eigenen finanziellen Möglichkeiten sowie der Möglichkeit, Eigenleistung einzubringen und das Unterschätzen der Kosten für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten sind allerdings Fehler, die beim Immobilienkauf immer wieder gemacht werden.
Insgesamt bestätigt die repräsentative Umfrage unter Immobilienprofis die Einflussfaktoren die auch im Rahmen einer Immobilienbewertung in ein Verkehrswertgutachten einfließen und den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Quelle: MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2011 + 2012 Prof. Dr. Stephan Kippes Nürtingen/Geislingen
